Kappung der Versorgung bei rückständigem Hausgeld für Eigentumswohnung ("Ausfrieren")

Leitsatz des Gerichts:

Der nachhaltige Zahlungsrückstand eines Wohnungseigentümers berechtigt die übrigen Wohnungseigentümer zur Verhängung einer Versorgungssperre.

BGH, Urteil vom 10.6.2005 – V ZR 235/04

Zum Fall:

In dem Fall beschloss die Eigentümergemeinschaft, die Versorgung mit Heizenergie abzusperren, nachdem der Eigentümer jahrelang kein Hausgeld gezahlt hatte (insgesamt 16.5000,-- Euro Rückstände)

Die bisherige Rechtsmeinung:

Die überwiegende Mehrzahl der Oberlandesgerichte gestand den Wohnungseigentümern als letztes Mittel die Verhängung einer Versorgungssperre zu, die dann beschlossen werden kann, wenn der Schuldner erhebliche Rückstände hat auflaufen lassen, diese gerichtlich tituliert sind, die Vollstreckung aber fruchtlos verlief (vgl. Verwalter-Info 10/2001 und 7/2004).

Dagegen wandte sich aber u.a. das OLG Köln mit einer ablehnenden Entscheidung vom 15.3.2000.

Die Entscheidung des BGH:

Der BGH bestätigt, dass den Wohnungseigentümern ein Zurückbehaltungsrecht an Versorgungsleistungen gegenüber einem das Hausgeld nicht zahlenden Eigentümer zusteht. Als erheblich sieht der BGH einen Hausgeldrückstand in Höhe von mehr als 6 Monatshausgeldern. Weiter fordert der BGH, dass die Maßnahme zuvor angedroht werden muss.